穿つ－UGATSU－

クライアント先の担当者から「土地を掘り返したら建築資材が出てきたのですが瑕疵担保で補償されますか？」との質問が。

詳細が確認できないので基本的な考え方のみ伝えましたが。

関連のNEWSがタイムリーに有りました

原告の建築会社が逆転敗訴　仙台高裁・南陽市産廃埋設土地訴訟2008年2月27日(水) 22:35

「（被告に）故意や重大な過失は認めがたい」として原告の請求を棄却する判決を言い渡した。

　判決理由で井上稔裁判長は、埋設された産業廃棄物の一部は、国の専門機関が定めた基準値を上回る大きさで、廃棄処理を行う必要があることなどから、被告に瑕疵（かし）が認められるとしながらも、「（被告側は）廃棄物が埋設されていることを知らなかった。故意や重大な過失も認めがたい」と説明した。

普通の土地売買でも一部補償案が出ても良いと思われる事例ですが、ましてや今回の売主は市の土地開発公社ですからこの判決はちょっと問題でしょう。

　判決について、原告側代表は「不当な判決で承服できず、上告に向けて手続きを進めたい」とコメントした。

当然でしょう。最高裁の判断はどうなるのか見物です。

　一方、同公社の柴田理事長は「本件の土地が工業用地として適切な土地であるとの判断をいただき、安堵（あんど）している。

？？？記事を読む限りでは補償義務を負わないことが認められただけで工業用地として適切かどうかの裁判ではなかったはず、コメントは的外れでは？

この事案を貴重な教訓とし、今後も公社運営の改善に努め、地域の発展に寄与していきたい」とのコメントを発表した。

？？？今後も責任回避をしっかり行える方向で契約内容を決めるということでしょうか・・・これだからお役所は・・・

この判決で補償を回避したことによって逆に今後の土地開発公社の土地売買にブレーキがかかることなどは全く考えてないのかな？


ちなみにこちらは補償を行った事例
















「東京・丸の内の主」とも呼ばれる三菱地所が、大阪市北区の大型複合施設「大阪アメニティパーク（ＯＡＰ）」内のマンションを土壌汚染の事実を告げないで販売し、本年4月に宅建業法違反の容疑で書類送検されていた事件で、三菱側がマンション管理組合（455世帯）との間で合意（和解に向けた提案）を結んだ。
＜補償に関するガイドライン（概要）＞
○引き続き居住を希望する住民には購入額の25％を支払う
○売却希望者には不動産鑑定業者の提示した金額で買い取り、さらに別途、鑑定価格の10％を補償する  

昨日から我が家のリビングにお目見えした『クジャクヤシ』




初めて見ましたが、東南アジア原産で比較的ポピュラーな品種らしいですね、葉の形が気に入りました。耐寒性もあって6℃位まで大丈夫らしいので沖縄ならその辺の野原で見かけても良さそうなものですが。

野原繋がりでNEWSから

「原野商法」被害者だまし測量契約、不動産会社を捜索

　「原野商法」の被害者に、土地の買い手がいると偽って測量契約を結んだとして、埼玉県警生活安全特捜隊と久喜署は２７日、東京都大田区の不動産会社と、社長ら４人の自宅を特定商取引法違反（不実の告知）の疑いで捜索した。
　同社は、原野商法被害者のリストを入手するなどし、「あなたの土地と近隣との境界線を確認したい」とするはがきを郵送。連絡してきた被害者に土地売却を勧める手口で契約を結んでいた。

悪徳商法の被害者を更にだますという手口は後を絶ちません。

原野商法に限らず、悪徳商法の被害に遭う人のリストは業界内で高値で売買されているそうです。

不謹慎ですがマーケティングでいうところの＜騙されやすい人＞というターゲットセグメントが存在するわけです。

騙す側もリスク（逮捕や損害賠償）よりリターン（得られる金銭）の方が多いと判断して行動に起こすわけですから、為政者にはルールを守って働いてもしっかりリターンを得られる社会基盤造りとリスクの方がリターンより大きくなる法整備を行ってもらわなければいけません。

米軍人による民間被害についても同じですね。毎度毎度、綱紀粛正を声高に唱えるだけのパフォーマンスだけでは困ります。

そういえば軍用地売買も目視出来ない土地を売買します、書類上の軍用地面積を全て足したら海を数キロ先まで埋め立てないと足りないという笑い話もありますが・・・これもある種の原野商法？

嘉手納基地



基地は防衛上見えないと思ってましたが、予想外に鮮明に見えます。  

先週行った羽田空港第2ターミナル



最近の竣工（2004年）だけあっていけてます。

昨日の投稿の続きですが

バブルが起きる時の指標として地価の上昇があり、キャピタルゲイン狙いの投資（投機？）が増加します。

そしてバブルが弾ける予兆として不動産の価格上昇速度が賃料の上昇速度を上回った時、現在の賃料では説明できない価格での取引が出てきます。

それから先は『ババ抜きゲーム』です。

今回のアメリカでのサブプライム問題しかり、東京でのオフィス・マンション価格高騰しかりです。





2007年に入ってからの商業地価格とオフィス賃料上昇率の乖離が顕著です。

その面から見ると沖縄での異常上昇はリゾートと一部の商業地だけですので大きな景気後退はないと思います。

しかし他方面から問題発生です。

在沖米軍外出禁止を来月3日まで継続

米側はこれまで、地域ごとの人数を公表していなかったが、今年１月末現在の沖縄在住の米軍関係者数と基地外の居住者数を日本政府に伝え、その内容が明らかにされた。
　沖縄県在住の米軍関係者は今年１月末現在、軍人２万２７７２人、軍属２３０８人、家族１万９８８３人の計４万４９６３人。このうち基地外に住んでいるのは１万７４８人で２４％だった。日本全体の米軍関係者は９万４２１７人で、４８％が沖縄に集中していた。

これまで公表してないことが大問題ですが・・・

基地外にあるいわゆる『外人住宅』は5000戸、入居率は80%程度と言われています。
逆算すると居住戸数4000戸、1世帯当たり2.69人ですので妥当な数字でしょう。

アメとムチ政策の一環として基地外の居住を推進し相場からかけ離れた賃料を支払うことで金銭ばらまき地元懐柔策をとっています。

ですので今回の外出禁止措置も外人住宅オーナーや店舗関係者は「何してくれてんだ！」と思っているでしょうが基本的には短期間で終わるものと思います。

日米両政府としてはいつものように「のど元過ぎれば~」戦術ですすめるのでしょう。

綱紀粛正を叫んでも米兵のレベルそのものが上がらなければ難しいですね。

外人住宅オーナーはハイリターンの裏に、こういった需給バランスとは関係のない地政学的リスクが含まれていることも踏まえた投資をお薦めします。  

東京出張で秋葉原に



かっこいい！！！あまりの変貌に驚きました。

学生時代（15年前）にPCを買いに行った時はオタク達の聖地でしたが（笑）

秋葉原駅周辺にはあまりホテルがないんですよね、カプセルホテルは結構ありました（秋葉らしい）。

ので、宿泊は隣駅（徒歩10分位）のお茶の水よりのホテルに



リノベ物件とのことで興味が湧きリザーブしました。

トラディショナルな外観と分かりにくい場所・・・隠れ家的で良かったです（室内LANが故障し深夜から修理依頼するアクシデントに見舞われましたが）。


東京の活況を感じさせるニュースが
不動産会社、２億円脱税か　法人税法違反で前会長らに逮捕状　2008.2.23 02:08

　新築マンションの売れ残り物件転売で急成長している不動産会社「ＡＢＣホーム」（東京都中央区）が、約２億円を脱税していた疑いがあることが２２日、関係者の話で分かった。

脱税するということは大きな利益を出しているという裏返しでもあります。


ここ10年程で急成長している新興デベロッパーが何社もあります。

参入障壁が低い（資本のいらない仲介業から開始）ことも要因でしょう。

事業拡大の基本展開は
①大手デベロッパーの売れ残り物件を仲介
②大手デベロッパーの売れ残り物件を安値で購入し販売
③自社ブランドで建築販売

東京の分譲M/S市場は活況ですので利幅の大きい自社ブランドでの建築販売が出来るようになれば相当な利益が見込めます。

しかし、昨年の構造計算問題でブレーキがかかり、さらに年末からのサブプライム問題に端を発した株価下落や金融引き締めで市場の流れが逆転した感があります。

体力の弱い会社はビジネスモデルの転換期でしょう。  

香港にある『ザ・レパルスベイ』



真ん中にポッカリ空いている穴は風水で言われるところの「龍脈」の通り道を閉ざさないためとのことです。近代建築と風水との融合が香港らしいです。

琉球王朝時代はグローバルなハブ港として栄えた沖縄にも中国文化の影響を色濃く残す独自の風水がありますね。

風水絡みで建築関係の職人さんに感覚的に敏感な方が多いと聞いてます。

県内某市の高台にある絶景とも言える場所に建つある住宅のリフォーム工事で職人さん達の体調が悪くなったり、建物に入ることさえ出来ない人が複数いたという話もありました。

実はその場所は龍脈（地脈）の通り道で、建物はその真上に建っていました。築浅でしたがオーナーも何度か替っている「いわく付き」物件でした。＊現在のオーナーは県外の方らしいです。

私自身も体系的に知っているわけではありませんが感覚的なもので結構重要視しています。
フィーリングでこれは合わないなと思う土地や建物については近づかないようにしてます、何度か高熱などの憂き目にあっているので・・・
しかしながら前述の『ザ・レパルスベイ』のように解決策もあると考えていますのでケースバイケースですが（笑）

W>R（ダ・アール）プロジェクト



昨日の打ち合せで基本となるロゴの選定を行いました。決定したロゴは＜ブログだ・あーる＞に掲載します。




マニアックデザイナーHiroさんがエレベーションのモデルプランをいくつか持って来ました。エレベーションと内側からの採光とのバランスを考えベストな選択をしていきます。  

フランク・ロイド・ライト『旧帝国ホテル』



今は愛知県にある明治村に移築されているそうです。

沖縄にはこのような伝統を感じさせ存在感のある大型建築物はないですね、強いて挙げればハーバービューホテル位でしょうか。こちらはアメリカ統治下時代に米国市民高級社交クラブとしてオープンした「ハーバービュークラブ」が前身で1975年竣工です。




NIKKEI-NETから　耐震審査の義務付け、木造２階は見送り・国交省方針
　国土交通省は２階建て以下の木造住宅について、2008年末に導入する見込みだった耐震強度の審査義務づけを先送りする方針を決めた。建築確認の厳格化で住宅着工件数が急減。新たな審査を増やせば再び混乱を深めかねないと判断した。

そもそも導入予定だったことを知りませんでした。

審査義務付け自体は賛成ですが、前提条件として費用と期間が許容範囲内である（＝混乱させない）ということです。去年の国交省のお粗末な対応が景気減速の一因になっていることを考えればちょっと信用出来ないですね。今回の見送りは正解でしょう。

しばらくは民間企業による様々な保証制度の導入競争が始まると思います。それを見極めて、最大公約数的に集約し国の審査基準とすれば良いと思います。

  

法隆寺『五重塔』



築1400年です（７世紀、奈良時代）。世界遺産にもなっています。
木造にしてもRCにしてもメンテが良ければ長寿命です。

NEWSから
伝統的木造住宅は震度６強でも倒れず――建築研など耐震実験　
【つくば】建築研究所と防災科学技術研究所は茨城県つくば市で伝統的木造住宅の耐震実験を公開した。耐震設計に利用される震度６強相当の地震波や阪神大震災の地震波を使った揺れでも倒壊には至らず、「意外な」強さを示した。

「意外な」と表現されている通り木造は壊れやすいイメージがありますね。本土に台風が上陸した時の映像で屋根瓦が吹き飛んでいるのも「木造＝ちゃっちぃ」のイメージに繋がりますね、実は安普請の住宅が被害に遭っている映像だけで刷り込まれているイメージですが・・・

ホンモノの木造は「軽くてしなやか」なので壊れにくいんですよ。

しかもシンプルな形にすると地震や台風などの外圧を均等に逃がしやすくなるため更に強固になります。

手前味噌ですが現在進行中のプロジェクトでホンモノの木造住宅を企画中です。こうご期待。  

楽天社長三木谷浩史氏著『成功のコンセプト』




最近読むビジネスマン向け書籍に書かれている内容はとても共通点が多いです。

この本でも5つのコンセプトとして書かれていました

①常に改善、常に前進
一歩づつでもいいので必ず進むことの重要性、昨日より今日、今日より明日の方が成長していること。
②プロフェッショナルの徹底
解釈の仕方は色々ですが誰に対しても堂々と「自分はプロだ」と言えること。
③仮説→実行→検証→仕組化
PDCAサイクルを実行しコア・コンピタンスを造り上げること。
④顧客満足の最大化
マーケット・イン型の思考と裏の欲求の汲み取り。
⑤スピード!!スピード!!スピード!!
とにかくすぐに行動すること。「兵は拙速を尊ぶ」。

これを経営者が社風として造り上げることが出来れば成功間違いなしですね。



  

＜コルビュジエ建築２２カ所　仏、世界遺産に推薦＞2/4の記事です。

代表作の一つ『サボア邸』



彼の主張する新しい建築の5つの要点「ピロティ、屋上庭園、自由な平面、水平連続窓、自由な立面」（近代建築の五原則）を体現しています。

現在進行中のプロジェクト「W>R（ダ・アール）」の都心型モデルに共通する特徴が多くなりそうです。

昨日のプロジェクト会議で決まった「郊外型大型モデルヴァージョン：通称Ameri（アメリ）」の間取り図



エレベーションはプロトタイプ（名称未定）と同規格の予定です。


先日、リノベ物件に新たに自販機を設置するためにメーカー訪問にて打ち合せ。
そこで見つけたのが



「勇気をだしてこのボタン」・・・良いフレーズです。
大人なので経済力にものを言わせ￥70の勇気位ならすぐ出せますよと思いましたが残念ながら売り切れでした。


ブログの方向性で迷走してます・・・


理由は
①仕事での不動産ソリューション関連の割合が減ってきている
②一部の奇特な人に「更新してない日も見てますよ」というプレッシャーをかけられている
③「難しすぎて意味がわからない」という同業者からの言葉
etc

一応「穿つ」が読めないという数多くのクレームについては「UGATSU」を横に付けました・・・「読めないヤツは来るな」と思ってましたが読者は大事にしようと反省しました。

同時に「穿つ」の意味を聞かれることも多いのですが「穴を開ける」という意味です。深い洞察力を意味する「穿った見方」からのネーミングです。

これからは完全に雑記にしてニッチのニッチで行こう


追記
ウィキペディアで調べると「コルビュジエ」はペンネームだそうです。本名は「シャルル＝エドゥアール・ジャンヌレ」。  

パーカーの万年筆『デュオフォールド』

太平洋戦争終結の文書にマッカーサー元帥が使用したことでも有名です。
フォルムがいいですよね。

私もパーカーのペンを１本持っています、万年筆ではなくボールペンですが、以前の職場の同僚達から転勤の記念に貰いました、艶消し黒とゴールドが落ち着いた雰囲気を出してくれます。

最近は＜パイロットの4色＋シャーペン＞オールインワンタイプを使っていますが、それ以前はパーカーを使っていました。
ちなみにその前はクロスのボールペンとシャーペンを同じシリーズで合わせて使っていました。

シルバーでスタイリッシュなデザインがシャープな印象を与えてくれます。

筆記用具はビジネスマン必須のツールですのでお気に入りを身に付けていたいですよね。

パーカーは歴代のアメリカ大統領達が愛用していたことでも有名ですが次にホワイトハウスでパーカーを持つのは誰でしょうか。

「アメリカがくしゃみをすると日本は風邪をひく」とか「アメリカ51番目の州」と言われるほどアメリカの影響が大きい日本ですので無関心ではいられません。

民主党ではヒラリーとオバマ氏（何故かヒラリーはファーストネームで呼び捨てになってしまします。）が激戦を展開していますね。
前回の大統領選で再選を目指すブッシュJrと民主党ケリー氏が争っている時から、私の予想は①今回はブッシュ再選→②4年後はヒラリー出馬で女性初の女性大統領誕生でした。とりあえず①は当たりました。

選挙好きなので日本国内の選挙も含め予想はほとんどはずれないのですが今回はどうなるでしょうか。

アメリカ大統領選のシステムがややこしくてよくわからないという方にはマンガで分かる大統領選挙として
かわぐちかいじの『イーグル』がお薦めです。＊沖縄も重要なファクターとして出てきますよ。
  

白川郷の合掌造り

世界遺産です。

福田総理が200年住宅構想を打ち出しています。具体的内容については知りませんが方向性には賛成です。

日本の住宅の平均寿命は30年、欧米では50年から100年。

不動産の流通市場で中古物件の占める割合は10%超程度、欧米は逆に80%前後あります。日本では建物評価の低減速度が急で木造の法定耐用年数などは22年しかありません（税務上は22年後の価値はゼロ）、そのため中古物件は住宅ローンなども組み難くくなっています。

欧米の石造文化と日本の木造文化の違いで片づけられることもありますが木造でも品質なものをメンテナンスをしっかり行えば長寿命になります。

土台や骨組がしっかりしていればリフォームで新築同様に生まれ変わります。新築時にデータをきっちりと取っておくことや定期的なメンテナンス及び履歴を記録しておくことがポイントです。白川郷でも屋根の萱を30~40年に一度葺き直すそうです。

最近急激にメタボっぽくなってきた身体も10歳分くらいメンテナンス出来ないかな・・・  

フランク・ロイド・ライトの『落水荘』

一体どうやって建てたのでしょうか？

高そうな家を見るたびにキャッシュで建てたのかローンを組んだのかが気になります。悲しい性（さが）ですが・・・

以前にも書きましたがあまり重視されないのが収益物件でのファイナンスです。
借入時は気にされる方も多いのですが5年、10年と経過するうちに意識が希薄になります。

以前、あるアパートオーナーから空室率40%で半年以上埋まらないとの相談がありました。
空室の原因を調査し各要因を解決することで3ヶ月で満室にすることが出来ました。

それと同時にヒアリングで借入金利が変動で最近は数か月スパンで上昇していることが分かりました。

①一般的なオーナーは自身の現時点での借入金利を正確に把握していません。
②また数字は知っていてもそれが高いか低いかは知らないことが殆どです。
③例え高いと思っていても下げる方法が分かりません。
ただ銀行に頼んでも「無理です」か気持ち程度の下げで終わります。又、借り換え方法を誤るとかかった諸経費で結局負担増になったということもあり得ます。

現況では固定資産税の支払まで含めるとキャッシュフローがマイナスでしたので、これはまずいと思い金融機関との交渉も引受ました。

結果、他行への借り換えになりましたが、月々の支払額は10%下げることが出来、返済期間を変えることなく総支払額も同様に10%以上削減出来ました。

金融機関の基本スタンスは『取れるところからは取っておけ』です。常に念頭に置いておきましょう。


ハナシカワリマス

『鳥居みゆき』

久々に間の絶妙な天然物を見ました。  

コルビュジエの名作　LC2グランドコンフォール
グランドコンフォールとは『大いなる快適』という意味だそうです。


これが80年前（1928年）のデザインとは

先日、クライントとの打ち合わせで少し早く着いたので近くに雑誌や新聞などで採り上げられたこともあるスタイリッシュな建物があるのを思い出し散歩がてら見学に。

まだ築浅で遠目で見るとなかなかカッコ良かったのですが、近くまで来てみると・・・家周辺の雑草が伸び放題・・・裏口近辺は乱雑に干された洗濯物と脱ぎ捨てられた無数の履物に放置自転車・・・粗大ゴミ置場と見紛う状態でした

建築家がせっかく良い建物を建てても生殺与奪権は居住者にあることを痛感しました。

そういえば競売物件になる家はかなりの確率で家の内外が乱雑で汚いです。しかも昨日今日からという訳ではなく長期間手入れや掃除を放棄していることが分かります。競売になった理由を非科学的な表現をすれば『大事にしてくれない主人を家が拒否した』とも言えます。

建物のコンセプトとミスマッチなインテリアも同様と考えW>Rではオプションでお薦めファニチャーの紹介やオリジナル家具の開発も検討中です

都道府県別の従業員が10人以上いる企業の正社員月収データ（07年6月）で沖縄は22万円台で予想通り最下位、1位は東京の37万円台。

沖縄家庭の経済状況を踏まえ適正価格で『大いなる快適』を目指します。ちなみにLC2グランドコンフォールは１脚20万以上します

  

迫慶一郎設計の中国北京に建築中の＜北京バンプス＞
このデコラティブなデザインが10年後にどう評価されるのか楽しみです。


ニュースでよく見る中国の映像は近未来都市を彷彿させる上海の建築物が多いですが北京の方が今風な建物が増えてます、上海より遅れて建築ラッシュが始まったのが良かったのかも。

後発組のメリットは先行している成功者を真似ることが出来ることです。
企業体力のない黎明期はハイリスクハイリターンの先行者利益を追わずに二番煎じに徹するというのも経営戦略の一つです。

「マネシタ（真似した）」と揶揄された松下電器やデザイン、性能などを80点主義にすることでコストパフォーマンスを実現し成長したトヨタ自動車などが良い例です。

昨日読んだこの本
下着メーカートリンプの元社長吉越浩一郎著です。

この中にTTPの奨励がありました。
TTPとは「徹底的にパクる」の略です。権利を侵害するパクりはご法度ですが、ビジネスにおけるシステムや考え方は良いと思ったらどんどんTTPしましょう。ということでした。

全くその通りで独自のアイデアを出せない企業は他社の良い点を真似るだけでもすぐに成長できると思います


ハナシカワリマス

今朝のNHKでマナー商品の紹介があり、ペットを赤ちゃんの抱っこ布のようなもの包んでデパートで買い物をする映像がありました。その商品より愛玩動物の入店可能なデパートがあることに驚きました家族同然なら当然という流れなのでしょうか、まだ沖縄では見ないですよね（知らないだけかな？）。