穿つ　－UGATSU－

オランダにある住宅兼オフィスビル「SILODAM（シロダム）」

湾の上に建ってます
豊かな色彩がいかにもオランダ！です。

干拓で国土を増やし続けているオランダらしい発想ですね。国土の1/4が海抜0m以下で、オランダの語源も低地に由来するとか。

沖縄でも複数個所で埋め立て事業が行われてます。

基地返還箇所と違い権利関係調整不要でゼロベースで計画出来る良さがありますが上手く活かしきれてないように思います

与那原マリンタウン東浜、なかなか売れずに宅建業協会を通し民間不動産会社へ販売協力依頼が来ていますが苦戦しています
最近は隣接する西原マリンパーク開園やショッピングセンター誘致決定、バイパス開通でようやく販売目途が立ってきたのでは

しかしながら329号線沿いの与那原－西原間の寂びれ具合はちょっと・・・

思い切って都市計画策定から全てＰＦＩにするのも手ではと思います

旭橋再開発でSILODMみたいなの出来ないかな  

昨日のクローズアップ現代でCO2削減に取り組むロンドン市を取り上げていました。

中心部への交通規制（通行税課税）、電気自動車普及促進、公共交通機関利用促進など様々な施策で大幅なCO2削減に成功しているそうです

ロンドン市長のコメントが登場するくだりでロンドン市役所の映像が出ました

見る角度で形が全然違います



ノーマンフォスター設計のサスティナブルデザイン（地球環境保全の考え方にもとづいた計画・設計の手法で構築されたもの）です。

本編主旨には絡まなかったもののこちらも十分にエコロジカルのようです。

それにしてもロンドンは新旧の建築物が面白く融合してますね。

こちらも一見エコロジカル？な糸満市役所
経済合理性無視

財政破綻しなければ良いのですが  

エーゲ海サントリーニ島です。



造りは雑然としていても色調が統一されていると洗練されて見えます

ニュース記事より
国土交通省は1/28付けで、不動産に番号を付けるなど互換性を持たせ、透明性を高める方法を話し合う研究会を立ち上げました。不動産ＥＤＩとは、業者間、業界間で異なる情報を統一し、電子的に交換できるようにする仕組みです。

現在までにどんな補修工事が行われたかなど、不動産の価値を判断する上で重要な過去の履歴が、今は十分に引き継がれておらず。また投資用物件などでは収益の算出方法も、オーナーによってばらつきがあるのが現状です

最近はREIT物件などではデューデリを行い、その後もPM会社がカルテ更新を行っているようですが10億を超える高額物件が殆どでまたカルテ内容にも統一ルールはありません

更に情報の不揃い以外にも不動産情報の透明性は、日本は世界で23位。「怪しげ」「信用できない」と言われるのも分ります

欧米に比べ中古市場のシェアが著しく低い日本、逆説的に見るとまだまだ成長の余地があり、その牽引ファクターの一つが透明性でしょう  

ビジネスマン向けセミナーを受講しました。

テーマは「世界のトレンドとビジネス対応の秘訣」－聖書から学ぶビジネス戦略－
講師は牧師でもある黒田禎一郎先生

大阪北浜の大阪証券取引所向かいに教会を構え平日には銀行や証券会社など金融ビジネスマンが多く集まるセミナー兼異業種交流会を催してるそうです。

3年前のセミナーでは「ユーロの台頭」に言及していましたが事実ドルの基軸通貨の地位を脅かすまでに成長しています

3年前ユーロ/円は１ユーロ130円でしたが現在は160円になっています、その間のドル/円は105円～125円レンジのボックス相場で殆ど変っていません。私もユーロ買いで恩恵を受けた一人

今回も興味深い話ばかりで中身の濃い90分間でした

ポイントしかメモらない私が珍しく埋め尽くしてしまったレジュメとノート






質疑応答で出てきたこれから注目する国で「イラク」を挙げられていました、世界に冠たるバビロニア王朝を擁したこともあるイラクですからこのままでは終わらない、中興の可能性は十分にあるということです。

こちらは世界７不思議の１つ、「バビロンの空中庭園」




言われてみればその通り、昨今のイスラム教圏、特に中東産油国の台頭は著しく、先日のサブプライム問題で深手を負った欧米金融機関に資金援助したのも彼等です。その中で取り残され気味のイラクもこれからでしょう。  

　クライアントとの雑談で
「ある地主が公正証書による遺言で財産を第三者へ相続させると書いていたことが判明し子供達や兄弟等相続人達が揉め始め、担当している司法書士もまとめきれずに困っているらしいです。これって相続ですか？それとも贈与なんですかねぇ？」
との発言が。

その場では「相続は法定相続人が自動的に引き継ぐもので第三者の場合は贈与じゃないですか？」と返答しました。

返答に自信がなかったので調べてみることに・・・

出てきた言葉が「遺贈」です

「相続」と「遺贈」の違いはなんでしょうか
相続とは、なんら手続きを経ることなく当然に、被相続人の財産が相続人に引継がれることをいう。
これに対し、遺贈というのは、遺言によって、遺言者の財産の全部または一部を贈与することをいう。

一般的に遺言書では相続人以外の者に遺産を与える場合に「遺贈する」という表現をしますが、相続人に対しても遺贈することはできるそうです。

遺贈する者を遺贈者といい、遺贈によって利益を受ける者を受遺者といいます。
　　
遺贈の種類は２つあり
一つは、「全財産を贈与する」とか、「遺産の4分の１を与える」というように一定の割合を示してする遺贈が包括遺贈。
一つは、「甲土地を妻Ｂに与える」というように特定の財産を指定してする遺贈が特定遺贈。
　 　　
税金関係は
普通の相続と同じように、人の死亡によって財産が移転するということになるので、贈与税ではなく相続税扱いになります。
不動産取得税は包括遺贈は非課税ですが特定遺贈は課税対象です＊但し相続人への特定遺贈は非課税扱い。
登録免許税は遺贈は贈与と同じ扱いです。＊但し相続人への遺贈については相続税と同じ扱い。

他にも＜遺贈の承認・放棄＞や＜死因贈与＞＜受遺者と相続人のちがい＞＜「遺贈する」と「相続させる」のちがい＞など色々あり非常に勉強になりました

宅建主任者として相続における基本的権利関係の知識はありましたが実業務で知識の深堀りが行われることを実感しました
  

先週の記事から

オリコ、建築資材卸のナイスと「建設資金サポートプラン」などの取り扱いで提携

　新築住宅の請負において、お客さま（以下、施主）から工務店に対する支払いは、契約金、着工金、上棟金（以上、中間金）、完成時の完工金（残金）というのが慣行となっています。施主が中間金を自己資金で用意できるケースは少なく、多くの場合は金融機関などから完成前に住宅ローンの全額実行を受け充当します。一方、中間金支払い段階における工事の出来高は２０～３０％程度であるのが一般的で、この段階で工務店が倒産すると、施主は
（１）出来高に対して大幅な「過払い」が発生する
（２）建築途上の工作物の所有権が工務店にあるため継続工事を行えない
（３）完成の見込みがなくなったことを理由に住宅ローンの一括弁済を要求される
という３つのリスクを負うことになります。
　当システムは、工務店に建築資金出来高払いの仕組みを提供するもので、建築工事の質と倒産リスクを担保するため、加盟する工務店が財団法人住宅保証機構の「住宅性能保証制度」と「住宅完成保証制度」に登録することを条件とし、同機構の関係機関（全国都道府県の建築センターなど）による審査・確認をへて工事の出来高を認定します。オリコは、この認定にしたがい工務店に出来高分の金額を支払います。
①施主は、工務店の倒産リスクも回避できるメリットがあります。
②工務店は、本商品を施主に提案することで受注における差別化が図れます。

いわゆる＜つなぎ資金＞に上記（１）（２）（３）のリスクヘッジ機能を持たせた商品ですね

メリットは①②の通りですがノンバンクからの短期融資であるため高金利＆手数料というコストアップデメリットがあります

住宅ローン取り扱い機関自身が行っていれば必要のないコストです

そもそも建築業界に建築中の倒産に対する保証制度を確立していないのが問題です、宅建業法のように協会で制度を確立すれば未完成工事の引き継ぎ保証などにも対応出来そうですが

工作物の出来高払いの上、工作物の支払済み分の所有権については「現況主義にて当然に施主に帰属する」といった判例でも出れば良いですね
　  

今後の不動産ソリューション事業展開のため地銀3行に諸条件を打診

その内の１行の担当者から
「株式上場や財務内容の良し悪しを問わず不動産融資に関しては代表者個人保証がないと一切受け付けません」
との衝撃的返答が

あまりの保守的・杓子定規的返答に若干あきれながらもさもありなんと笑顔で対応。担当者が悪いわけではないですから。

「現在の寡占状態にあぐらをかいてるな」と思いながらも「いやいや、上層部が現場のリスクマネジメント能力やコンプライアンス面で信用してないのかな？」などと穿った見方をしてしまいましたが意外にも当たらずとも遠からずかと


県外からの黒船襲来で否応なしに門戸が開放されるまで待つことにしました  

興味深い記事を見つけました

耐震強度偽装や悪徳リフォーム商法など住宅をめぐるトラブルが後を絶たない中、建築工事のそれぞれの過程を写真入りの「カルテ」に記録することで業者の手抜きを防ぎ、ミスも見つけやすくする仕組みを東京の市民グループが考えた。「家の血統書」と名付け、銀行や保険会社との提携も始める。住まいの安心を取り戻すだけでなく、価格を引き下げるすべにもなるという。

現在も性能評価や第三者機関による調査書などがありますが上記取組が標準化すれば建築業界の質向上に繋がるかと

しかしながら業者としては手間がかかる上に必要以上に管理・監視されているみたいで抵抗があると思います。

記事では不透明な経費をなくすことで総工費を抑制出来るとなっています。手間が増える分のコスト上昇分も吸収出来るなら一考の余地ありですね。

クライアント視点で是非取り組んでもらいたいものですし、供給側から見てもムリ・ムラ・ムダを減らす業務改善の一助になるのではと思います  

DCF法～Discounted　Cash　Flow法～

出口戦略には欠かせない分析指標です

不動産の保有期間に得られる純収益を現在価値に割引計算したものと、保有期間終了時の不動産の売却によって得られると予想される価格を現在価値に割り戻したものを合計することにより、不動産の収益価格を求める手法です。

Ⅰ不動産の保有期間（数年間）に得られる純収益
インカムゲイン（運用益）です、売上（賃料）から費用（管理費、税金、借入利息など）を引いたものです。

Ⅱ保有期間終了時の不動産の売却によって得られると予想される価格（売却予測価格）
キャピタルゲイン（売買差益）です、物件価格ではなくかかった諸経費（仲介手数料や所有権移転費用など）も含め計算します。借入が発生する場合は抵当権設定費用なども当然に含みます。標準的な物件の場合、概算で購入時、売却時ともに物件価格の7%程度になります。

例　物件価格8000万円の中古APを購入し同額の8000万で売却した場合。
－8560万（物件価格8000万＋諸経費560万）＋7440万（物件価格8000万―諸経費560万）＝　－1120万　となります。

売買差益を＋にしたいのなら購入時の物件価格に売買時双方の諸経費を加算した以上の価格で売却する必要があります

ポイント①現在価値に割引計算する
「○○年後の△△万円は現在の△△万円と同じ価値ではありません」という考え方です。

例えば3年後の100万円は現在価値ではいくらか？というと

割引率を5%で設定した場合は
3年後＝100万円、2年後≒95.24万円、1年後≒90.70万円、現在≒86.39万円
となります。

計算方法は得られる時点から現在までの期間を複利で割り戻して行きます。　　
  

リノベ8室目、現在空いている最後の部屋です



唯一日当たりの悪い部屋なので閉じられた空間を意識し照明を増やしました。

テーマは＜明るいブティック＞です。

マーブルホワイト（目地あり）フロアにシーリングスポットライトを２列配置。

そしてこれ



アッパーニッチ（上部棚）に店舗用ハンガーポールを設置。

さらに可変棚を配しワードローブから雑貨まで何置けます

こちらもこだわりのブックシェルフ



見せる（魅せる）収納を意識し、棚板はガラスになっています

ビフォーは




  

パブリックスペースもようやく完成

まずは看板



since～を使ってみました、建物の歴史をかっこよさに変える良い表現ですよね、10年以上前ですが中国上海の旧租界地区で見た西洋建築のほとんどに刻まれてたのを思い出しまして活用。

次はインフォメーションボード



ポスト位置を変更して設置スペースを設けました。

最後にトラッシュボックス



回収を業者委託してるのでいつでも出せます　こちらもむやみに多かったガスボンベを減らしてスペース確保です。

リノベーション工事ようやく完了です、しかしまだ物件概要書が出来上がってなくてリーシングは来週以降からになりそうです　一か月押し・・・