穿つ－UGATSU－

今週は大阪出張でした。

社員研修、来期事業計画発表、忘年会、福利厚生を兼ね大阪・東京・沖縄の社員が一同に

まずは駅で



これに乗ってユニバーサルシティ駅を降りたら



ええっ　何ここ？って感じで・・・仕事のことしか念頭になかったので駅名から連想することもしてませんでした

そして駅から数十メートルの宿泊先はここ・・・おおっ









てっきり普通の社員研修のイメージでビジネスホテルに缶詰かと思ってましたので

19階の部屋からはUSJが一望




研修と事業計画発表も無事終わり、最終日に希望者はUSJ無料チケットを貰い遊びに

私は沖縄でアポを入れていたので断念

目の前に3日間もいて行かないって逆にすごいなと一人関心しながら寒空の中関空へ・・・

来年もよろしくお願いします

  

本日はクライアントの地鎮祭に参加です。場所は中部某所

行きしな雨が降り始めたので自身の日頃の行状の悪さを反省しつつ現場へ







見事な快晴

今案件は１年以上前にクライアント（施主）から土地活用の相談を受けたことが始まりです。

当初活用依頼のあった土地は調整区域で現時点では立地も悪く当面は様子見がよいとの返答をし、その後のヒアリングで他にも土地があることがわかり見に行ったのが当該地でした。

それからマーケティング、事業シミュレーション、設計・建築コンペ、ファイナンス、他（ご多分に漏れず構造計算問題でリスケジュールを強いられました）を経て今日に至りました

手前味噌ですが設計会社、施工会社、リーシング会社、施主、他関係者各位すばらしい顔ぶれです、＜ドリームチーム＞です（勝手に今付けました）


来年夏完成予定、地域のランドマークになること請け合いです

設計はこの方、画像を勝手に拝借しました



  

通常は一気に読み終えるタイプなのですが、この本は読んでるとすぐに実務を連想してしまい、途中で本を閉じ思いついた事を実行するという繰り返しで読み終えるまで一週間を要しました。

シンプルに書かれてますがビジネス書として高レベルな内容です。

初級編としてこちらもオススメ


この方に倣ってビジネス以外も

宮崎吐夢シリーズです



R13指定



他にもペリーの吉野家やマルコポーロ故郷に帰るが好きデス


大人計画の個性派俳優陣って良いですよね  

リノベ７室目











マーブルブラック調（目地なしタイプ）フロアでモノトーン基調のコントラストを強調してみました。



室内唯一のダークウッドの照明、キューブに裸球というシンプルな形状が気に入って他の部屋にも使ってます




初採用はコチラ　　室内ハンガーポール



脱着可能で高さも3段階可変式というスグレもの

男性的な色調の部屋ですが女性にも配慮しています


ビフォー











壁を取り除いた状態です



一昨日掲載の外観を見た別のクライアントから

「こう来ましたか～」とのコメントを

ちょっと後悔しているだけに返事に窮していると、それを察し

「松山なら合うんですけどね～」とフォローの言葉を頂きました


室内の黒に関してはすべてツヤ消しを使っており、外壁も当初はその予定でした、PC上でのペイントシミュレーションはカッコよく仕上がっておりモダンでシックに）、しかし業者さんに

「ツヤ消しは（商品が）無いと思いますのでツヤ有りでもいいですよね？」と言われ安易にOKを出してしまいました

しかし太陽光があんなに反射するとは・・・結果、アバンギャルドなバブルの生き残りみたいに

昨日は雨でしたので結構落ち着いた雰囲気でした










  

法人クライアントの社長と面談。

一事業部の幹部育成で実務レベルのテクニカルな部分のコンサルティング請負っており、社長とは定期的に進捗報告と事業戦略のすり合わせを行っています。

常に感じることは経営者と社員の温度差です、よく危機感などと表現されますが。

この温度差を理解する切り口のひとつとして取っているリスクの違いで検証してみました

①オーナー経営者

②雇われ経営者
③ボードメンバー
④管理職
⑤一般社員

上記の順でリスクが減少していくと思われます。主要なものは金銭リスクです、②以下は将来貰う予定のものが無くなるリスクはありますが①と違い財産（投下資金や保証債務）を失うことはありません。これが温度差の要因のひとつだと思います。

特に沖縄の中小企業では賃金も安く離職率も高いので②から⑤まで待遇にあまり差がないため①との差が顕著です。お互いが日本語の流暢な宇宙人と話しているのと同じ様なものだと

この温度差解消のために高待遇や歩合制を導入したりしますが、新人社員時から金銭面ではなく＜ビジネスマンとしてのプライド＞を失うリスクとして認識し仕事の品質を高めていきたいものです。

幸い私のクライアントの社員の方々は変化に肯定的な人が多く助かっています


リスクテイカー（リスクを取る人という意味）から


数年前に読んだ本ですが、昔の経験と勘が頼りの相場師的要素からロケット工学などを用いたアービトラージなどに移行してきた近年の金融市場を題材にした小説です。

経済小説っぽくないところが新鮮でした

  

エレベーションビフォー



アフター



やり過ぎました

当初は白基調の一部タイル貼りを予定していましたが、パブリックスペースなので遊び心を出してみました。

そしたらアバンギャルド？な仕上がりに

共用灯をクリスタルライトっぽい多角反射のガラスに換えたので夜は映える色調ですが

日中は不在者の多い単身世帯がメインの物件なので良しとします


当物件はファイナンスから関わっています。

DCF法で現状とリノベの運営プラン比較表を金融機関へ提出しリノベ費用も含めファイナンスを行いました。

一部抜粋しますと

リスクを取っても良いので自己資金利回り（CCR）を最大限にしたいとのクライアントの要望に応え、レバレッジをかなり利かせてますのでCCR・IRRともに50%超です。

デフォルトリスク分析は

債務回収比率（DCR）は1.32~1.42
損益分岐点（BER）は71%～65%

ローンコンスタント（k%）は7%弱、ネット利回りは8%強。

現時点で想定空室数（リフォーム予定部屋数）未満ですので余剰資金がある状態です、その余剰資金もK%以上で運用していますので総事業ネット利回りは9%程度になります。

同築年数帯における那覇市内の不動産会社管理物件の平均入居率は90%超ですので安全圏と言えるでしょう  

リノベ6室目です














この部屋は元々一般的なリフォームは施されていたのであまり手を加えずにフツーに仕上げてみました。

ルームコンセプトは＜ナチュラル＆プチモダン＞です。

玄関土間は大理石調マルキーナ、床は杉の無垢材。柱や幅木もナチュラル感を出すためにウッディなままで

プチモダンの目玉はこちら



和室に消し炭色の畳を配置、縁なしに仕上げてもらいました

染色だけではなく目地も通常の倍以上の密度。和室で寝転がるのが好きな方用のニッチ物件です



ちなみに値段は一般の畳の3倍です

こちらはUB










こちらはビフォー



  

FXノハナシ

自身の確定申告対策で悩んでます

スワップ狙いも兼ねた中長期保有口座、その中でもお気に入りのセントラル短資ですが毎日スワップ金利が清算されるのでその分が全て利益に

現在保有のポジションはかなりのマイナス（通年ではプラスですが）ですので節税のために洗い替えをしようかと

でも踏み切れないんですよね

①手数料の二度払い
②利確値の再指値の手間
③現在実行している利確幅が整合性がなくなる（表面上）

結論としてはやらないことになりそうです。法人化も同じ理由でストップしています（でもいつかはやらねば）

先日の日経に取扱業者へ取引履歴の提出を義務化を政府が検討とありました。

それは全然構いませんがどうせなら株式と同じ課税方式（優遇制度も延長で10%のままで）にしてもらいたいですね

それにしても3月を思うと憂鬱です
  

クライアントの不動産会社での幹部研修のなかでDCF法の必要性をモデルケースを見ながら説明していると「キャップレートってなんですか？」との質問が。

キャップレート（Capitalization　Rate）とはその地域における、投資家の期待する還元利回りのことです

ネット収入（NOI）　÷　物件価格　＝　キャップレート　になります

判断基準は無リスクと定義される長期国債（今なら1%半ば位）に不動産リスクプレミアム（2~3%）と物件固有のリスクプレミアム（地域・築年数・構造など）を合算して算出します。

査定価格算出や投資基準判定にとても役立つ指標です。

例①　査定価格（＝　ネット収入　÷　キャップレート）＜販売価格　なら割安ですので＜買い＞と判断

例②　リノベーションで空室率低下＆設定賃料アップでネット収入を増加させた場合、キャップレートは変わりませんので相対的に物件価格が上昇

利用方法は色々です。


ハナシカワリマス




クライアントのオリジナルブランド　W>Rproject　（ダ・アール　プロジェクトと読みます）、施主も見つかり着々と進行中です

何事にもマニアックな設計担当者のブログはこちら
  

前回（12/11）の記事が好評でしたのでリノベ物件5室目のレポートです















こちらは11/26記事の間取りを反転させた1Rです。収納部分は違う形に仕上げてます（わかりますか？）

ベースカラーは当該建物全戸共通のモノトーン、上部収納棚やシーリングスポットライトも共通仕様です。

床は目地付きのビアンコですがカジュアル感を出すためにバイアス格子を採用しました

こちらも全部屋共通のホテル仕様のタオルラック＆大きめの鏡






一昨日の天気です





ワダイカワリマス

12/11の琉球新報紙面に米軍グァム移転の建設費用の記事がありました。

防衛省の試算で一戸当たり7000万！って「どんだけ～！（この言葉最近知りました、周回遅れのマイブームです）」ですよね

平均40坪位の大きめの建物だとしても坪単価175万、いくらインフラの引き込みがあるからといってもやり過ぎ

民主党試算の一戸当たり2000万が妥当なとこでしょう  

武富士ダンサーズです

懇意にしている税理士先生からクライアントが新規事業を検討しているので相談に乗って欲しいとの依頼が。

相談者の方々はノンバンク利用歴のある人の過払い訴訟手続き代行業を検討されていました。

確かに出資法でのみなし弁済の要件を満たしていない（殆どがそうですが）取引については利限法での引き直しにより債務を激減します（H11年の出資法改正以前から取引のある人は特に）、債務がマイナス（過払い）の場合は法定利息を付加し返還されます。昨今の社会問題化でノンバンク各社（特に上場している消費者金融系）も以前に比べ真摯に返還交渉に応じるようになりました。

1時間ほどのヒアリング時に想定されるリスクと回避・解決方法、市場規模、事業性等を検討。その後更に調査を進めました。

結論としては残念ながら予定している形での事業展開は難しいと判明。

社会問題化したことによる過去の清算事業ですので一過性の短期事業として位置付けていますがボトルネックは無資格者による債務整理代行業に刑事罰が科せられる点です

回避方法を何点か検討しましたがリスクが残ります。有資格者（弁護士や認定を受けた司法書士）も協会からの通達等により無資格者とのタイアップは自重しているようです。

明確な解決策は出ませんでしたがの形態をとれば可能かもしてないのでに問い合わせてみてはとの提案をしました

どうにか体裁は保てたかなと  

リノベも大詰め4室目も上々の仕上がり具合、施工を手掛けた業者さんからも「同じ部屋とは思えない」とのコメントを。あとはエアコン取り付けて完成です









1LDKタイプ。コンセプトは＜スタイリッシュモダン＞。上部収納棚とシーリングスポットライトは全部屋共通。
フローリングは杉の無垢材、キッチン廻りは大理石調ビアンコ、エントランスにルーバーを配置















セパレートウォールに臙脂（エンジ）を用いプライベートスペースを強調するとともにこの部屋のアクセントカラーに。床はサイザル（画像では分りにくいですが）、アジアンにならないようにグレータイプを

クローゼットも可変棚に取り外し可能なハンガーポールとフレキシブルに

エレベーション部の塗装など共用部分も週内で終えそうなので来週からリーシング開始予定です

工事中の様子

  

先日行われたコンペプレゼン風景、設計担当者熱弁中です

応募が二桁を超え、1次審査はコンペを取り仕切っている会社の担当者へプレゼンすることに。バイアスがかかることは否めませんが第三者機関としての公正なフィルター機能を期待します

手前は収益性確認要の事業計画書です

個別案件で資金調達のみのコンサルティングも請け負うことがあります。施主から依頼の場合もあれば施工会社からの場合もあります。

借入金額、期間、金利、据え置き期間、諸経費借入有無etc

条件は多々あり、案件毎に戦略も違いますが基本方針は最高益の皮算用ではなくデフォルトリスクを回避するためのリスクヘッジの最大化に焦点を置いています。皆さんあまり重要視してないんですよね・・・何故か


以前、懇意にしている建設会社担当者へ施工中の物件について質問したことがあります。

施主の方土地は自己所有、上物建築費のみ銀行借入、期間30年。

私「施主は全額融資ですか？」
担「そうです、金利2.5%です」
私「まあまあですね、何年固定ですか？」
担「いえ、最初から変動です。すでに1回変わりまして今2.75%です、来月また上がる通知が来ました」

あり得ません、まだ完成前なのに。「施主はディベロッパーですか？（短期売却による出口戦略の意味です）」と突っ込みそうになりました。１年で1%は上るかも

収益物件の長期安定運用を目指すならやはり一番は公庫。しかし土地なし＆自己資金の乏しい投資家には若干ハードルが高めです。

CCR重視でレバレッジを効かせるならフットワーク面でも民間金融機関との付き合いになりますが、最低でも5年固定は欲しいところです。その間に金融体力をつけ5年後の金利交渉に優位にたてるよう備えるべきでしょう。


尚、今回のコンペ案件は長期で低利の資金調達に目途がついているとのことです  

康和地所　メルパルク跡にホテル計画

松川のメルパルク跡地、現在分譲MS予定地の看板が出てましたので外断熱のリリーベルシリーズを建てるものだと思ってましたが、ホテルですか。

分譲MSのほうが手堅いと思いましたが。どちらにしても一等地ですから用途には困らないでしょう。

ホテルのタイプはまだ未定のようですが隣の都ホテル、斜向かいのグラキャン同様催事場兼用のシティホテルかなと。ベタな予想ですが

着工は年明け2月、竣工・開業は０９年半ばでしょうか。前面道路、更に込みますね

それにしても康和地所、設立はH11年です、まだ８年？設立時から野村證券系のVC（JAFCO）が入っているとはいえ飛ぶ鳥を落とす勢いです。

やはり沖縄はオイシイ市場なのでしょう。  

今週の＜かふう＞に沖縄県の人口や世帯数の推移予測データがありました。




２００５－２０２５の予測データを抜粋してみます

①一般世帯総数
479000世帯　→　555000世帯　16%増
②平均世帯人員
２．７５人　→　２．４８人　10%減

沖縄は全国で唯一人口の自然増があり、且つ流入超過により２０２５年までは人口増加が予測されます。それに加え世帯人員の減少で人口増加率以上に世帯数の増加が予測されています。

その中でも際立っているのが単独世帯の増加率です。

③単独世帯の増加率
125000世帯　→　177000世帯　42%増

男女比はほぼ半々。年齢別データがあればなお良かったのですが

そして今後の新築・リノベーションのプランニングに非常に参考になるデータが

④一般世帯の家族類型別世帯割合
単独世帯　　　　２６．２％　→　３２．０％　
夫婦のみ　　　　１４．０％　→　１５．９％
夫婦と子　　　　 ３６．０％　→　２８．３％
ひとり親と子　　１３．４％　→　１４．６％
その他　　　　　 １０．４％　→　９．２％　

上記データに地域特性を加味しプランニングしていくことになりそうです。

オーナーの方々は人口増のデータを見て安心してはいけません、①の年間平均世帯増は4000弱ですが供給戸数（新築）は昨年で12000戸以上ありますので、取壊しを織り込んでも供給過剰は否めません。これから激戦の始まりです




  

08版手帳です。

百ます計算で有名な陰山氏監修です。

・縦型週間予定表
・todoリスト
・月間プロジェクト管理
・その他もろもろ

まさにこれです、探していたのはということで即購入。

ここ数年間縦型の週間予定表のモノを使ってますが沖縄版手帳で探してもないんですよね、コレが

この陰山手帳のセールスフレーズに「多忙な人に最適な縦型の週間予定表を採用！」とありました。

沖縄版にない理由、推して知るべしですね

番外編手帳としてのお薦め、高田純次の＜適当手帳＞です。



中に綴られている語録が最高です立ち読みで笑ってしまうという不覚をとりました  

リノベ物件3室目も大方仕上がりました



他の部屋に比べ若干暗めでしたので東南に位置するキッチンに北欧でよく使われている暖色系のオレンジを配してみました。

ベースカラーのモノトーンとの調和がビミョーです、ビビッド感が出てないような

使い慣れていない色は扱いが難しいですね


風水でのオレンジ効果は

躍動感や歓喜・生命感の溢れるイメージがあります。

優しさや解放感を与え、陽気な気分にします。

対人運や人気運を高め、積極性を身につけるのに効果的です。

また、ストレスのたまった時には気分をすっきり爽快にしてくれ自己回復力の向上、消化促進といった効果もあります。

落ち込んだ時などにオレンジを身につけると自然と元気が出てくるでしょう。


etc　良いこと尽くめです



  

お笑いコンビ麒麟の田村著です。

漫才ネタもなかなかレベルが高く昔から好きなコンビです。

笑えて泣ける本です、リリー・フランキーの＜東京タワー＞を小粒にした感じです。実際の読書時間も半分以下で完読出来ます、昨晩２時間程で読み終えました。

田村のアホさ＆人の良さに大阪文化の底流を掛け合わせるとこうなるのかなという感じです

久しぶりのエッセイで楽しめました。やはりキーワードは＜笑い＞ですよね

エッセイストで複数冊読んでも常に笑いのレベルが高いなと思うのは＜鴻上尚史＞＜三谷幸喜＞＜土屋賢二＞です、中でも＜鴻上尚史＞は10代の頃から好きです。そういえばここ数年読んでないな・・・  

コンペ案件の事業計画書作成を請けています。

上の写真は常に私の要望以上のプランを出してくる設計士さんの図面です、どの案件も良いんですよ　ホントに

当該案件は自宅＋店舗＋共同住宅です。

土地は元々の所有で債務なしです。建物はほぼフルローン、店舗＋共同住宅の賃料で自宅部分の返済もまかなう予定です。

賃料を相場の下限で設定したら予想以上にタイトな事業計画に・・・CFがギリギリです

でも甘めの見積もりで後々にクライアントに迷惑をかけるよりは全然良いですよね

実際はこのプランなら相場の上限以上でリーシング可能だと思いますし、工事費も若干調整出来ます、皮算用で消費税還付まで