穿つ－UGATSU－

MONKEY MAJIK　＜空はまるで＞




苦手なパワポでの資料作成・・・仕事放棄でＴＳＵＴＡＹＡに現実逃避

購入しました、前回の＜thank　you＞に続きこちらもグッジョブです

知ったのは去年。
ゆうせんで流れていた曲で「ゴダイゴ復活？」と思い、調べてみるとMONKEY MAJIKの＜Around The World＞ でした。

今回はm-floや吉田兄弟など他のアーティストとのコラボも入っています

車で聞いてたら聞き覚えのある感じの曲調と声が「？SEAMO？」と思い歌詞カードを確認・・・ビンゴ

SEAMOも化けましたよね、私が名古屋に住んでいた10年程前は＜シーモネーター＞の名前で活動しており名前の通り下ネタ使用の名古屋止まりの歌手でしたが

いつの間にか泣かせる歌手に＜マタアイマショウ＞・・・心の琴線に触れます  

県外で戸建て賃貸ブームが起こっています、沖縄にもFC展開で続々進出のようです。

未開拓の市場ですので今後成熟期までは継続成長が期待出来ます。

今まで手付かずの要因は

①土地価格の高い都心部では容積率を生かせないと投資効率が悪い
②郊外では需要少なくリーシング難有り
③一戸当たりの価格が高く必然的に１オーナーで所有できる戸数は少なくなり、結果空室発生時等の収入ブレ幅が大きい
④賃料が住宅ローンより高額になるため賃借人が「買った方が安い」と考えて借りない

といったところでしょうか、それが今回のブームの背景で

①都心部ではデザイン性の高いビルトインガレージやコートハウスにすることで容積率を十分に使用しても狭小感・閉塞感を感じさせない
②郊外でも車ベースの生活圏であれば需要有り
③コストパフォーマンスの良いパッケージ商品が増えており一般個人でも複数戸の所有が可能
④＜自己所有＞にこだわりを持たない人、ライフスタイルに合わせ引越しする人が増えている。転勤などの法人需要も旺盛。

と懸念材料がかなり払拭されています。それにメリットは変わらないわけですから

２階建て木造がメインなので構造計算問題の影響を受けないのも追い風では


今回の戸建てブームに拍車をかけたといわれている浦田健さんの書籍です。


かなり勉強になります
  

業界No１の設計士さん（←私が勝手に呼んでいます）からリノベ物件のリノベ前写真のリクエストがありましたので

11/17掲載物件のビフォーです、見比べてみて下さい














いかがでしょうか？

あまりビフォー写真を撮ってないんですよね、アフターさえ良ければと思ってましたので

今後はプレゼン資料用にも残しておくべきですね、次回に活かします

  

現在受託しているアセットソリューションコンサルティングで債務整理も合わせて行うことに

銀行及び公庫とは支払期間の延長で調整済。

問題はノンバンク債務です。銀行での取り纏めも視野に入れてまずは債務内容の確認を

CIC、CCB、全情連の各信用情報機関に個人情報開示請求を行いました。

CICとCCBは信販系の会社が多く加盟しています、銀行でも審査時に確認しますので不整合を出さないためにも要確認です。
全情連は消費者金融系がメインですが結構いい加減な登録情報が散見されますので要注意！

開示情報取り寄せの結果、ヒアリングでは出てこなかった取引先が多数、しかも多くが事故情報。

体裁が悪いということでどうしても隠しがちになる方が多いのですが全ての情報を開示してくれた方が確実にクライアントの利益に繋がります。

債務内容から今回は銀行取り纏めは諦め、収益性の悪い所有不動産の一部を処分し、同時に利限法を超える取引については過払い返還請求を行います。  

リノベ物件　2室目もほぼ完成です



那覇市内の1Rでは珍しく景色良しです　　今日はあいにくの天気ですがベランダから





UBもグレードアップ




先日この部屋で起きたペンキ被害もリペアしてもらいました
  

昨日、＜札幌の巡査部長が覚せい剤所持で逮捕＞のニュースで交番の映像がありましたが

これがかなりスタイリッシュな建物で





逆にレトロ感のあるこういうのも良いのでは





どちらもいけてますよね  

先週は出張で福岡に行ってきました、戻り便まで少々時間があったので天神に寄りました。





3年前まで仕事をしていた街ですが生活し易い街です。私なりのポイントを

①歩行者重視のインフラ整備
意図したものかは分かりませんが歩いていて楽しくなる街です。
②地下街の充実
地上以上にインフラ、ショッピングモールが充実していて駅、百貨店、オフィスビルなど主要な建物には地上に出ることなく（風雨に晒されることなく）着けます。
③空港が近い
博多から5分、天神から10分！他の都市でこんなに便利なとこを知りません。
④景観が良い
高層ビルがないため圧迫感がないです。

実は③と④は密接に関係していて航空関係の規制法上、建築物の高さ制限がされているそうです。そのため容積率を緩和しても高く建てられない、これが老朽化建物の建て替えの足かせになっている様です。

個人的には高層ビルの林立より今の方が好きなのですが・・・

今話題の船場吉兆福岡店もある岩田屋でお土産を購入。

どれを見ても美味しそうな中から選び抜いたお餅の中にクリームが入っているお菓子を買って帰ったら、妻の何気ないコメントが
「うわ～美味しそう、これメインプレイスにも入っているお店だよね」って・・・  

融資付けのための金融機関審査は＜当該物件評価＞と＜申込人属性評価＞があります。
今日は前者について、モデルは収益物件としての集合住宅です。

先日、新築予定物件の融資付け依頼を受けました。既に１行からは融資不可の連絡が来ていますが諦めきれず、２行目を申込みたいのでアドバイスが欲しいとのことでした。

米軍属向け集合住宅で、土地購入から建築までほぼフルローンを要望されています。

関係資料を確認しあまりにも事業計画が甘いことに驚き融資付け以前に計画を白紙撤回するべきと返答しました。

特に問題だったのは建築業者の出してきた資料です

①建築費が高額、相場より10%は高い。いわゆるパッケージ商品を販売している業者で仕様も標準ですので高過ぎます。
②想定賃料が甘い。高額賃料が見込める米軍属向けですが更に10%以上上乗せされています。むしろ地政学的リスクを勘案し想定賃料は下げるべきです、それ以上で貸せればラッキーと思うくらいで。
③借入期間30年、金利2.5%固定。入居率100%、30年間不変。←ありえません

担当者は表面利回り2桁を力説しているそうですが・・・

元々の地主だったり自己資金が潤沢にあるならまだ検討の余地はありますが（それでもないかな）、今回はクライアントのデフォルトまで鮮明にイメージ出来てしまいます

クライアントは親しい知人からの紹介で元々面識の有った方なので敢えて声を大にして反対しておきました、熱意が伝わってくれると良いのですが・・・

  

アセットマネジメントの一環としてリノベーションプロデュースも行っています。




現在取組中の物件です、まずは１室目が８割がた仕上がりました、かなり良いです

目先の利回りだけを見れば通常のリフォーム（現状回復）程度で多少賃料を下げても入居者さえいれば良いという場合もありますが、長期間の収支＆出口戦略も見据えた上でリノベーションやコンバージョンも検討します。

リノベーションとはバリューアップリフォームと言い換えても良いかと思いますが物件のコンセプトを設定し個性を引き出す工事により物件の価値向上に繋げます

新築と同等以上の賃料設定が可能になり、キャップレートが変わらなけれ売却価格は相対的に上昇します

他にも入居者の質（モラル）向上や周辺環境にまで好影響を与えることが出来ると思いますのでいいこと尽くめですね。


  

クライアントが設計事務所とコラボでブランド立上げを企画しており僭越ながら私もチームに加わらせて頂くことになり、昨日はアイスブレークミーティングを行いました。

1年以上前から話は出ており各々がある程度は考えていたと思いますが、改めて商品企画とセールス手法の考え方を設計事務所O氏よりレクチャーして頂きました。

答えではなく手法なのですが頭と心の深い処まで意識が及ぶ内容で聞いている間にもアイデアが湧き出てきます、さすがO氏・・・本来コンサルである私の仕事なのでは

その中で「細部にこだわり、徹底的に検討し合いつくってみてはやり直します。すると売れる匂いが出てきます。」という言葉がありました、同感です、良いですよね～

次回はプロジェクト名称を持ち寄ることに、コンセプトに沿った＜こだわり＆らしさ＞を想起させる名称・・・難しいですけどこういうの好きですので大丈夫でしょう
  

昨日のがっちりマンデー!!は三菱地所でした。

通称「丸の内の大家さん」として有名ですが

その丸の内について開発当時（明治）から最近の再開発前まで建物高を31ｍ（100尺）に統一規制していたそうです。驚きました




再開発規制撤廃後も31mでエレベーションが変わってます

統一感のある景観美って良いですよね。不動産価値も上昇しますし

沖縄でも交通インフラ整備による再開発や埋め立て事業、基地返還地域などがありますが都市計画は下手ですよね。

せめて埋め立てと基地返還地域での電線地中化くらいは100%にしてもらいたいです。

台風被害がなくなりますし、なんと言っても沖縄の空の青さが引き立ちますから  

金融機関資金調達で撃沈しました

土地活用コンサルですが事前に分の悪い勝負だとクライアントに伝えていました。
通常は受けないとこですが熱意に圧され取り組むことに

多方面から分析調査を行い事業計画としては「これしかない！」という所まで作り上げて金融機関へ提出。

担当者からの返答は
「担保割れ1億1千万、しかしながら事業計画は斬新で高評価」

担保割れは織り込み済みです、これからが勝負
という訳で支店長まで巻き込み上層部ともかなりのネゴを行って頂いたようですが・・・撃沈でした

複数行ともほぼ同様の結果でした。

当初より別担保や第三者保証人を付けないで単独事業として評価してもらうことは譲れない原則として決定していたため今回のPJは見送りとなりました。

設計＆建築プランニングに携わって頂いたＣ社０氏、H社Ｋ氏にはお手数をお掛けしました。
いづれ必ず造りますので末長くお付き合い下さい  

FXの話です。

ここ３年間は安定して利益が出せています、もしろん年間を通してのことですが。

それ以前は大やけどをして一度は撤退したこともありますが・・・復活しました。

今年も順調に推移していますので来年の税金が心配です、FXは雑所得扱いなので税率が高い！しかも経費になりそうなものが少ないです。

という訳で現在法人化を検討中です。  

先週末に以前紹介を頂いた先から正式にコンサルティング依頼を受けました。
すでにヒアリング及びプラン概略提示は終えているので実行に移すのみです。

主な内容は金利負担の重い借入先の借り換え、債務圧縮と土地活用です。

クライアントは所有不動産として店舗と自宅を別地域で所有していますが

店舗は築30年を超えメンテナンスを怠っていたために老朽化が激しく上物価値はゼロです、更に現在キャッシュフローがマイナスなので売却し債務を縮小させます。

自宅も建物価値はゼロですが土地が比較的大きく、住宅地ですが近年人気が出てきた地域でもあり、こちらは活用出来そうな感じです。

細かい債務内容を把握した上で最適なプランを作成していきます。  

オーナー代行物件のリフォーム打ち合せ中にやってしまいました。



現場監督Kさんへの造作説明に熱が入るあまりジェスチャーが大きくなってしまい

Kさんの「危ないですよ！」の指摘もコンマ数秒遅く・・・

数分前まで若い職人さんが刷毛塗りをしていて、その仕事振りを関心しながら見ていたのに・・・あほですね

ペンキなので落ちません、まだ2回しか着ていないのに

  

昨日は新築APの最終決済に立会ました。

土地購入から、足かけ２年かかりましたが良いカタチに纏まったと思います。
仲介不動産業者、建築業者、金融機関担当者、司法書士、各々最高のパフォーマンスを発揮して頂きました。

資金調達の面でテクニカルな部分をかなり要しましたが上手くいきました。
クライアントが全てオープンに話してくれたことがスムーズなスキーム構築に繋がりました。

やはりコンサルティングにはクライアントの全面的な協力が不可欠ですね。

ちなみに当該物件ですが上階は抜群のロケーションです、高所恐怖症の私でも住みたいなと思いましたから。

今後は運営フォローアップへと続きます。