穿つ－UGATSU－

公示地価の発表がありました。

＜公示地価＞とは1月1日時点の価格を国交省が発表するもので毎年あります。

実際の取引事例（アンケートなど）から出される数字ですので実勢価格にもっとも近いものです、おおよそで実勢価格の100%~90%といったことろでしょうか。

１物4価と言われる土地の価格は上記＜実勢価格＞と＜公示価格＞の他にも国税庁が発表する＜路線価＞や市町村が発表する＜固定資産税評価＞があります。

ちなみに路線価は公示価格の80%、固定資産税評価は公示価格の70%といったところです。


今回、沖縄は住宅地▲1.5%、商業地▲0.2%です。

全国平均は同1.3%と3.8%ですが三大都市圏（東京、大阪、名古屋）を除く地方平均は▲1.8%と▲1.4%ですので地方の中では健闘してると言えるでしょう。

住宅地、商業地ともに10年以上下落を続けていますが、ここ数年は下落幅に縮小傾向と局地的には上昇も見られます。

上昇傾向があるのは那覇市内でもおもろまちなどの新興地区、モノレール沿線、ビジネス街の久茂地周辺などインフラ整備が整った場所と北谷町や石垣市のリゾート地区。

他は相変わらず下落傾向です。

ここ数年のトレンドですね、予想通りの結果です。

来年はどうなるでしょうか？

全国的に見ると去年後半からの金融機関信用収縮で不動産市場にブレーキがかかっていますが、沖縄も多少は影響を受けるでしょう。

となると来年も引き続き前年比マイナスで、更に底をうったと思われている下落幅も若干ながら拡大する可能性もあります。  

クライアントの建築部門担当者から私の作成したDCF分析表に対し

「このローン定数（K%）って指標は何ですか？」との質問が。

ローン定数（K%）は年間返済額（ADS）の借入金額に対する割合で金利と期間によって決まる指標です。

式で書くと

ローン定数（K%）　＝　（金利＋元金）　÷　借入金額　です。

例えば金利3.0%、期間20年とするとローン定数（K%）は約5.5%（5.546%）になります。

1億借りたら550万、3000万借りたら165万です。

事業計画で金利しか計算しない人がいますが常にキャッシュフローベースで考えるくせをつけましょう。

金利3.0%で1億借りたら初年度の金利で300万だから安心なんて考えたらいけません。

20年なら550万の支払ですし、15年だと690万の支払です。キャッシュフローがマイナスにならないようにして下さい。


ローン定数（K%）はレバレッジ効果の測定にも使えます。

ネット利回りと比較してローン定数（K%）の方が低ければレバレッジがプラスに作用しているのでGood。逆ならNGです。

例えば

自己資金2000万でネット利回り4%の物件を購入する場合。

2000万の物件購入の場合、自己資金利回り（CCR）は

＝　（2000万　×　4%　－　０）　÷　2000万　＝　4%（80万）　になりますが

1億の物件購入（自己資金2000万、借入金額8000万（金利3.0%、期間20年））の場合の自己資金利回り（CCR）は

＝　（10000万　×　4%　－　（8000万　×　5.5%））　÷　2000万　＝　－2%（－40万）　でキャッシュフローがマイナス（赤字）物件になりますので投資不適格です。

3×3程度の金利と期間のマトリクスを作って覚えるか手帳に張っておくと便利です。  

DCF法～Discounted　Cash　Flow法～

出口戦略には欠かせない分析指標です

不動産の保有期間に得られる純収益を現在価値に割引計算したものと、保有期間終了時の不動産の売却によって得られると予想される価格を現在価値に割り戻したものを合計することにより、不動産の収益価格を求める手法です。

Ⅰ不動産の保有期間（数年間）に得られる純収益
インカムゲイン（運用益）です、売上（賃料）から費用（管理費、税金、借入利息など）を引いたものです。

Ⅱ保有期間終了時の不動産の売却によって得られると予想される価格（売却予測価格）
キャピタルゲイン（売買差益）です、物件価格ではなくかかった諸経費（仲介手数料や所有権移転費用など）も含め計算します。借入が発生する場合は抵当権設定費用なども当然に含みます。標準的な物件の場合、概算で購入時、売却時ともに物件価格の7%程度になります。

例　物件価格8000万円の中古APを購入し同額の8000万で売却した場合。
－8560万（物件価格8000万＋諸経費560万）＋7440万（物件価格8000万―諸経費560万）＝　－1120万　となります。

売買差益を＋にしたいのなら購入時の物件価格に売買時双方の諸経費を加算した以上の価格で売却する必要があります

ポイント①現在価値に割引計算する
「○○年後の△△万円は現在の△△万円と同じ価値ではありません」という考え方です。

例えば3年後の100万円は現在価値ではいくらか？というと

割引率を5%で設定した場合は
3年後＝100万円、2年後≒95.24万円、1年後≒90.70万円、現在≒86.39万円
となります。

計算方法は得られる時点から現在までの期間を複利で割り戻して行きます。