穿つ－UGATSU－

村野藤吾設計『都ホテル（現 ウェスティン都ホテル京都）』1960年竣工。



低中層の建物がもつ安定感・重厚感が好きです。

現在は外資系ホテルチェーンウェスティングループの傘下に入っているみたいですね。

沖縄でも最近シティホテル、リゾートホテルへの外資参入をよく耳にします。

すでにネームバリューがあり好立地に位置する既存ホテルの買収が多いようでが、これからは西海岸を中心に新築も増えそうです。

ビジネスホテルはバリュープライスで全国展開している新興のホテルチェーンが多いですね、こちらは新築が殆どです。

まだまだ沖縄は建築ラッシュが続きそうです。


昨日、クライアント先（建築会社）社長との打ち合せの中で建築資材価格の推移を含めた業界の展望についてお互いの予想を話しました。

現在の資材価格高騰主要因は
①中国などの新興国の急激な需要拡大
②サブプライムローン問題などから株式や債券市場を嫌気した投資（投機）資金が商品市場に流入
の２つと考えています。

②については株式市場が活性化すれば資金シフト（戻り）が起こりますが①については数年は続くでしょう。そうなると価格の高止まりは否めません。

となると建築単価が上りますので家賃に反映できなければ投資利回りは低下するので新築着工数が減ります。

そこで生まれる新たな需要対応策として
☆既存物件のリノベーションによる
☆セメントや鉄筋を使わない構造物（木造など）の建築
という結論に達しました。  

白川郷の合掌造り

世界遺産です。

福田総理が200年住宅構想を打ち出しています。具体的内容については知りませんが方向性には賛成です。

日本の住宅の平均寿命は30年、欧米では50年から100年。

不動産の流通市場で中古物件の占める割合は10%超程度、欧米は逆に80%前後あります。日本では建物評価の低減速度が急で木造の法定耐用年数などは22年しかありません（税務上は22年後の価値はゼロ）、そのため中古物件は住宅ローンなども組み難くくなっています。

欧米の石造文化と日本の木造文化の違いで片づけられることもありますが木造でも品質なものをメンテナンスをしっかり行えば長寿命になります。

土台や骨組がしっかりしていればリフォームで新築同様に生まれ変わります。新築時にデータをきっちりと取っておくことや定期的なメンテナンス及び履歴を記録しておくことがポイントです。白川郷でも屋根の萱を30~40年に一度葺き直すそうです。

最近急激にメタボっぽくなってきた身体も10歳分くらいメンテナンス出来ないかな・・・  

フランク・ロイド・ライトの『落水荘』

一体どうやって建てたのでしょうか？

高そうな家を見るたびにキャッシュで建てたのかローンを組んだのかが気になります。悲しい性（さが）ですが・・・

以前にも書きましたがあまり重視されないのが収益物件でのファイナンスです。
借入時は気にされる方も多いのですが5年、10年と経過するうちに意識が希薄になります。

以前、あるアパートオーナーから空室率40%で半年以上埋まらないとの相談がありました。
空室の原因を調査し各要因を解決することで3ヶ月で満室にすることが出来ました。

それと同時にヒアリングで借入金利が変動で最近は数か月スパンで上昇していることが分かりました。

①一般的なオーナーは自身の現時点での借入金利を正確に把握していません。
②また数字は知っていてもそれが高いか低いかは知らないことが殆どです。
③例え高いと思っていても下げる方法が分かりません。
ただ銀行に頼んでも「無理です」か気持ち程度の下げで終わります。又、借り換え方法を誤るとかかった諸経費で結局負担増になったということもあり得ます。

現況では固定資産税の支払まで含めるとキャッシュフローがマイナスでしたので、これはまずいと思い金融機関との交渉も引受ました。

結果、他行への借り換えになりましたが、月々の支払額は10%下げることが出来、返済期間を変えることなく総支払額も同様に10%以上削減出来ました。

金融機関の基本スタンスは『取れるところからは取っておけ』です。常に念頭に置いておきましょう。


ハナシカワリマス

『鳥居みゆき』

久々に間の絶妙な天然物を見ました。  

　クライアントとの雑談で
「ある地主が公正証書による遺言で財産を第三者へ相続させると書いていたことが判明し子供達や兄弟等相続人達が揉め始め、担当している司法書士もまとめきれずに困っているらしいです。これって相続ですか？それとも贈与なんですかねぇ？」
との発言が。

その場では「相続は法定相続人が自動的に引き継ぐもので第三者の場合は贈与じゃないですか？」と返答しました。

返答に自信がなかったので調べてみることに・・・

出てきた言葉が「遺贈」です

「相続」と「遺贈」の違いはなんでしょうか
相続とは、なんら手続きを経ることなく当然に、被相続人の財産が相続人に引継がれることをいう。
これに対し、遺贈というのは、遺言によって、遺言者の財産の全部または一部を贈与することをいう。

一般的に遺言書では相続人以外の者に遺産を与える場合に「遺贈する」という表現をしますが、相続人に対しても遺贈することはできるそうです。

遺贈する者を遺贈者といい、遺贈によって利益を受ける者を受遺者といいます。
　　
遺贈の種類は２つあり
一つは、「全財産を贈与する」とか、「遺産の4分の１を与える」というように一定の割合を示してする遺贈が包括遺贈。
一つは、「甲土地を妻Ｂに与える」というように特定の財産を指定してする遺贈が特定遺贈。
　 　　
税金関係は
普通の相続と同じように、人の死亡によって財産が移転するということになるので、贈与税ではなく相続税扱いになります。
不動産取得税は包括遺贈は非課税ですが特定遺贈は課税対象です＊但し相続人への特定遺贈は非課税扱い。
登録免許税は遺贈は贈与と同じ扱いです。＊但し相続人への遺贈については相続税と同じ扱い。

他にも＜遺贈の承認・放棄＞や＜死因贈与＞＜受遺者と相続人のちがい＞＜「遺贈する」と「相続させる」のちがい＞など色々あり非常に勉強になりました

宅建主任者として相続における基本的権利関係の知識はありましたが実業務で知識の深堀りが行われることを実感しました
  

今後の不動産ソリューション事業展開のため地銀3行に諸条件を打診

その内の１行の担当者から
「株式上場や財務内容の良し悪しを問わず不動産融資に関しては代表者個人保証がないと一切受け付けません」
との衝撃的返答が

あまりの保守的・杓子定規的返答に若干あきれながらもさもありなんと笑顔で対応。担当者が悪いわけではないですから。

「現在の寡占状態にあぐらをかいてるな」と思いながらも「いやいや、上層部が現場のリスクマネジメント能力やコンプライアンス面で信用してないのかな？」などと穿った見方をしてしまいましたが意外にも当たらずとも遠からずかと


県外からの黒船襲来で否応なしに門戸が開放されるまで待つことにしました  

本日はクライアントの地鎮祭に参加です。場所は中部某所

行きしな雨が降り始めたので自身の日頃の行状の悪さを反省しつつ現場へ







見事な快晴

今案件は１年以上前にクライアント（施主）から土地活用の相談を受けたことが始まりです。

当初活用依頼のあった土地は調整区域で現時点では立地も悪く当面は様子見がよいとの返答をし、その後のヒアリングで他にも土地があることがわかり見に行ったのが当該地でした。

それからマーケティング、事業シミュレーション、設計・建築コンペ、ファイナンス、他（ご多分に漏れず構造計算問題でリスケジュールを強いられました）を経て今日に至りました

手前味噌ですが設計会社、施工会社、リーシング会社、施主、他関係者各位すばらしい顔ぶれです、＜ドリームチーム＞です（勝手に今付けました）


来年夏完成予定、地域のランドマークになること請け合いです

設計はこの方、画像を勝手に拝借しました



  

クライアントの不動産会社での幹部研修のなかでDCF法の必要性をモデルケースを見ながら説明していると「キャップレートってなんですか？」との質問が。

キャップレート（Capitalization　Rate）とはその地域における、投資家の期待する還元利回りのことです

ネット収入（NOI）　÷　物件価格　＝　キャップレート　になります

判断基準は無リスクと定義される長期国債（今なら1%半ば位）に不動産リスクプレミアム（2~3%）と物件固有のリスクプレミアム（地域・築年数・構造など）を合算して算出します。

査定価格算出や投資基準判定にとても役立つ指標です。

例①　査定価格（＝　ネット収入　÷　キャップレート）＜販売価格　なら割安ですので＜買い＞と判断

例②　リノベーションで空室率低下＆設定賃料アップでネット収入を増加させた場合、キャップレートは変わりませんので相対的に物件価格が上昇

利用方法は色々です。


ハナシカワリマス




クライアントのオリジナルブランド　W>Rproject　（ダ・アール　プロジェクトと読みます）、施主も見つかり着々と進行中です

何事にもマニアックな設計担当者のブログはこちら
  

先日行われたコンペプレゼン風景、設計担当者熱弁中です

応募が二桁を超え、1次審査はコンペを取り仕切っている会社の担当者へプレゼンすることに。バイアスがかかることは否めませんが第三者機関としての公正なフィルター機能を期待します

手前は収益性確認要の事業計画書です

個別案件で資金調達のみのコンサルティングも請け負うことがあります。施主から依頼の場合もあれば施工会社からの場合もあります。

借入金額、期間、金利、据え置き期間、諸経費借入有無etc

条件は多々あり、案件毎に戦略も違いますが基本方針は最高益の皮算用ではなくデフォルトリスクを回避するためのリスクヘッジの最大化に焦点を置いています。皆さんあまり重要視してないんですよね・・・何故か


以前、懇意にしている建設会社担当者へ施工中の物件について質問したことがあります。

施主の方土地は自己所有、上物建築費のみ銀行借入、期間30年。

私「施主は全額融資ですか？」
担「そうです、金利2.5%です」
私「まあまあですね、何年固定ですか？」
担「いえ、最初から変動です。すでに1回変わりまして今2.75%です、来月また上がる通知が来ました」

あり得ません、まだ完成前なのに。「施主はディベロッパーですか？（短期売却による出口戦略の意味です）」と突っ込みそうになりました。１年で1%は上るかも

収益物件の長期安定運用を目指すならやはり一番は公庫。しかし土地なし＆自己資金の乏しい投資家には若干ハードルが高めです。

CCR重視でレバレッジを効かせるならフットワーク面でも民間金融機関との付き合いになりますが、最低でも5年固定は欲しいところです。その間に金融体力をつけ5年後の金利交渉に優位にたてるよう備えるべきでしょう。


尚、今回のコンペ案件は長期で低利の資金調達に目途がついているとのことです  

今週の＜かふう＞に沖縄県の人口や世帯数の推移予測データがありました。




２００５－２０２５の予測データを抜粋してみます

①一般世帯総数
479000世帯　→　555000世帯　16%増
②平均世帯人員
２．７５人　→　２．４８人　10%減

沖縄は全国で唯一人口の自然増があり、且つ流入超過により２０２５年までは人口増加が予測されます。それに加え世帯人員の減少で人口増加率以上に世帯数の増加が予測されています。

その中でも際立っているのが単独世帯の増加率です。

③単独世帯の増加率
125000世帯　→　177000世帯　42%増

男女比はほぼ半々。年齢別データがあればなお良かったのですが

そして今後の新築・リノベーションのプランニングに非常に参考になるデータが

④一般世帯の家族類型別世帯割合
単独世帯　　　　２６．２％　→　３２．０％　
夫婦のみ　　　　１４．０％　→　１５．９％
夫婦と子　　　　 ３６．０％　→　２８．３％
ひとり親と子　　１３．４％　→　１４．６％
その他　　　　　 １０．４％　→　９．２％　

上記データに地域特性を加味しプランニングしていくことになりそうです。

オーナーの方々は人口増のデータを見て安心してはいけません、①の年間平均世帯増は4000弱ですが供給戸数（新築）は昨年で12000戸以上ありますので、取壊しを織り込んでも供給過剰は否めません。これから激戦の始まりです




  

コンペ案件の事業計画書作成を請けています。

上の写真は常に私の要望以上のプランを出してくる設計士さんの図面です、どの案件も良いんですよ　ホントに

当該案件は自宅＋店舗＋共同住宅です。

土地は元々の所有で債務なしです。建物はほぼフルローン、店舗＋共同住宅の賃料で自宅部分の返済もまかなう予定です。

賃料を相場の下限で設定したら予想以上にタイトな事業計画に・・・CFがギリギリです

でも甘めの見積もりで後々にクライアントに迷惑をかけるよりは全然良いですよね

実際はこのプランなら相場の上限以上でリーシング可能だと思いますし、工事費も若干調整出来ます、皮算用で消費税還付まで