穿つ－UGATSU－

リノベ8室目、現在空いている最後の部屋です



唯一日当たりの悪い部屋なので閉じられた空間を意識し照明を増やしました。

テーマは＜明るいブティック＞です。

マーブルホワイト（目地あり）フロアにシーリングスポットライトを２列配置。

そしてこれ



アッパーニッチ（上部棚）に店舗用ハンガーポールを設置。

さらに可変棚を配しワードローブから雑貨まで何置けます

こちらもこだわりのブックシェルフ



見せる（魅せる）収納を意識し、棚板はガラスになっています

ビフォーは




  

パブリックスペースもようやく完成

まずは看板



since～を使ってみました、建物の歴史をかっこよさに変える良い表現ですよね、10年以上前ですが中国上海の旧租界地区で見た西洋建築のほとんどに刻まれてたのを思い出しまして活用。

次はインフォメーションボード



ポスト位置を変更して設置スペースを設けました。

最後にトラッシュボックス



回収を業者委託してるのでいつでも出せます　こちらもむやみに多かったガスボンベを減らしてスペース確保です。

リノベーション工事ようやく完了です、しかしまだ物件概要書が出来上がってなくてリーシングは来週以降からになりそうです　一か月押し・・・  

リノベ７室目











マーブルブラック調（目地なしタイプ）フロアでモノトーン基調のコントラストを強調してみました。



室内唯一のダークウッドの照明、キューブに裸球というシンプルな形状が気に入って他の部屋にも使ってます




初採用はコチラ　　室内ハンガーポール



脱着可能で高さも3段階可変式というスグレもの

男性的な色調の部屋ですが女性にも配慮しています


ビフォー











壁を取り除いた状態です



一昨日掲載の外観を見た別のクライアントから

「こう来ましたか～」とのコメントを

ちょっと後悔しているだけに返事に窮していると、それを察し

「松山なら合うんですけどね～」とフォローの言葉を頂きました


室内の黒に関してはすべてツヤ消しを使っており、外壁も当初はその予定でした、PC上でのペイントシミュレーションはカッコよく仕上がっておりモダンでシックに）、しかし業者さんに

「ツヤ消しは（商品が）無いと思いますのでツヤ有りでもいいですよね？」と言われ安易にOKを出してしまいました

しかし太陽光があんなに反射するとは・・・結果、アバンギャルドなバブルの生き残りみたいに

昨日は雨でしたので結構落ち着いた雰囲気でした










  

エレベーションビフォー



アフター



やり過ぎました

当初は白基調の一部タイル貼りを予定していましたが、パブリックスペースなので遊び心を出してみました。

そしたらアバンギャルド？な仕上がりに

共用灯をクリスタルライトっぽい多角反射のガラスに換えたので夜は映える色調ですが

日中は不在者の多い単身世帯がメインの物件なので良しとします


当物件はファイナンスから関わっています。

DCF法で現状とリノベの運営プラン比較表を金融機関へ提出しリノベ費用も含めファイナンスを行いました。

一部抜粋しますと

リスクを取っても良いので自己資金利回り（CCR）を最大限にしたいとのクライアントの要望に応え、レバレッジをかなり利かせてますのでCCR・IRRともに50%超です。

デフォルトリスク分析は

債務回収比率（DCR）は1.32~1.42
損益分岐点（BER）は71%～65%

ローンコンスタント（k%）は7%弱、ネット利回りは8%強。

現時点で想定空室数（リフォーム予定部屋数）未満ですので余剰資金がある状態です、その余剰資金もK%以上で運用していますので総事業ネット利回りは9%程度になります。

同築年数帯における那覇市内の不動産会社管理物件の平均入居率は90%超ですので安全圏と言えるでしょう  

リノベ6室目です














この部屋は元々一般的なリフォームは施されていたのであまり手を加えずにフツーに仕上げてみました。

ルームコンセプトは＜ナチュラル＆プチモダン＞です。

玄関土間は大理石調マルキーナ、床は杉の無垢材。柱や幅木もナチュラル感を出すためにウッディなままで

プチモダンの目玉はこちら



和室に消し炭色の畳を配置、縁なしに仕上げてもらいました

染色だけではなく目地も通常の倍以上の密度。和室で寝転がるのが好きな方用のニッチ物件です



ちなみに値段は一般の畳の3倍です

こちらはUB










こちらはビフォー



  

前回（12/11）の記事が好評でしたのでリノベ物件5室目のレポートです















こちらは11/26記事の間取りを反転させた1Rです。収納部分は違う形に仕上げてます（わかりますか？）

ベースカラーは当該建物全戸共通のモノトーン、上部収納棚やシーリングスポットライトも共通仕様です。

床は目地付きのビアンコですがカジュアル感を出すためにバイアス格子を採用しました

こちらも全部屋共通のホテル仕様のタオルラック＆大きめの鏡






一昨日の天気です





ワダイカワリマス

12/11の琉球新報紙面に米軍グァム移転の建設費用の記事がありました。

防衛省の試算で一戸当たり7000万！って「どんだけ～！（この言葉最近知りました、周回遅れのマイブームです）」ですよね

平均40坪位の大きめの建物だとしても坪単価175万、いくらインフラの引き込みがあるからといってもやり過ぎ

民主党試算の一戸当たり2000万が妥当なとこでしょう  

リノベも大詰め4室目も上々の仕上がり具合、施工を手掛けた業者さんからも「同じ部屋とは思えない」とのコメントを。あとはエアコン取り付けて完成です









1LDKタイプ。コンセプトは＜スタイリッシュモダン＞。上部収納棚とシーリングスポットライトは全部屋共通。
フローリングは杉の無垢材、キッチン廻りは大理石調ビアンコ、エントランスにルーバーを配置















セパレートウォールに臙脂（エンジ）を用いプライベートスペースを強調するとともにこの部屋のアクセントカラーに。床はサイザル（画像では分りにくいですが）、アジアンにならないようにグレータイプを

クローゼットも可変棚に取り外し可能なハンガーポールとフレキシブルに

エレベーション部の塗装など共用部分も週内で終えそうなので来週からリーシング開始予定です

工事中の様子

  

リノベ物件3室目も大方仕上がりました



他の部屋に比べ若干暗めでしたので東南に位置するキッチンに北欧でよく使われている暖色系のオレンジを配してみました。

ベースカラーのモノトーンとの調和がビミョーです、ビビッド感が出てないような

使い慣れていない色は扱いが難しいですね


風水でのオレンジ効果は

躍動感や歓喜・生命感の溢れるイメージがあります。

優しさや解放感を与え、陽気な気分にします。

対人運や人気運を高め、積極性を身につけるのに効果的です。

また、ストレスのたまった時には気分をすっきり爽快にしてくれ自己回復力の向上、消化促進といった効果もあります。

落ち込んだ時などにオレンジを身につけると自然と元気が出てくるでしょう。


etc　良いこと尽くめです



  

業界No１の設計士さん（←私が勝手に呼んでいます）からリノベ物件のリノベ前写真のリクエストがありましたので

11/17掲載物件のビフォーです、見比べてみて下さい














いかがでしょうか？

あまりビフォー写真を撮ってないんですよね、アフターさえ良ければと思ってましたので

今後はプレゼン資料用にも残しておくべきですね、次回に活かします

  

リノベ物件　2室目もほぼ完成です



那覇市内の1Rでは珍しく景色良しです　　今日はあいにくの天気ですがベランダから





UBもグレードアップ




先日この部屋で起きたペンキ被害もリペアしてもらいました